Por medio del usufructo, una persona puede disfrutar de los beneficios de una propiedad en España sin tener que poseerla. A continuación te contaremos lo más importante en relación al usufructo de vivienda.
¿Qué es el usufructo de una vivienda?
El usufructo es un derecho que permite usar y disfrutar de una propiedad sin tener la titularidad de la misma. Se trata de un derecho real por el cual una persona puede disfrutar de un bien inmueble sin que sea propietaria. Esta persona que disfruta del bien inmueble se denomina usufructuario, mientras que la que tiene la titularidad de la propiedad se conoce como nudo propietario.
Aunque el usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar la vivienda, así como alquilarla y obtener frutos de ello, no puede enajenar, ni vender, ni gravar la vivienda, por ejemplo, con una hipoteca.
Por otro lado, el usufructuario tiene que encargarse de todos los gastos de conservación y mejoras de la vivienda. Sin embargo, de conformidad con la ley de propiedad horizontal, no tiene la obligación de pagar las cuotas de hipoteca, porque estos gastos le corresponden al nudo propietario.
¿Qué tipos de usufructo existen?
Existen dos tipos de usufructo:
Usufructo vitalicio
El usufructo vitalicio es el derecho que tiene una persona de usar y disfrutar de una vivienda hasta el momento de su muerte. Cuando el usufructuario muere, el derecho de usufructo se extingue, no es heredable. El caso más común es un matrimonio cuando fallece uno de los cónyuges. El cónyuge pasa a ser el usufructuario de la vivienda, y la nuda propiedad a los hijos en el caso de que los hubiese
Usufructo temporal
Es el derecho que se otorga a una persona para disfrutar y usar una vivienda por un tiempo determinado. Cuando finaliza ese tiempo el usufructo se acaba.
¿Cuándo finaliza el usufructo?
El Código Civil, es su artículo 513, enumera los supuestos por los cuales finaliza un usufructo:
“El usufructo se extingue:
- Por muerte del usufructuario.
- Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
- Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
- Por la renuncia del usufructuario.
- Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo
- Por la resolución del derecho del constituyente.
- Por prescripción.”
¿Se puede comprar el derecho de usufructo de una vivienda?
Si el nudo propietario y el usufructuario son la misma persona, se puede comprar el usufructo de una vivienda, ya que la persona que vende la vivienda tiene el dominio total de la misma.
También es posible comprar solo el usufructo, pero este derecho se perdería al momento del fallecimiento del usufructuario, en el caso del usufructo vitalicio, o al vencimiento del usufructo en el caso del usufructo temporal.
Hay que tener en cuenta que un nudo propietario no tiene la facultad de vender el dominio total de una vivienda que esté gravada con un usufructo. Así mismo, el usufructuario no puede vender la propiedad plena de la vivienda, ya que no es el propietario de la misma.
Es por ello que la opción más recomendable, es que tanto propietario como usufructuario se pongan de acuerdo para vender la vivienda y que un tercero compre tanto el usufructo como la propiedad.
Otra opción, es comprar el usufructo de una vivienda de la que ya somos nudos propietarios para poder disponer del derecho pleno para vender, alquilar o mantener dicho bien.
Sin importar la opción, cualquier usufructuario debe recibir una contraprestación económica. El valor de la misma está pautado en las normativas fiscales determinadas en el impuesto de sucesiones o donaciones e ITP. El mismo se determina en función de la edad del usufructuario en el caso del usufructo vitalicio.
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