Nuevo índice para ajustar alquileres: claves, impacto y reacciones
El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha establecido el nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda, cumpliendo con lo estipulado en la Ley de Vivienda. Publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado 20 de diciembre, este índice reemplazará al IPC y los límites temporales fijados en años recientes (2% en 2023 y 3% en 2024).
El primer dato de este índice, que se publicará mensualmente con dos decimales, estará disponible el 2 de enero y tomará como referencia los valores de noviembre. Según la fórmula oficial, el índice inicial apunta a un 2,2%, aunque podría experimentar ligeras variaciones debido al redondeo.
¿Cómo se calcula el nuevo índice para ajustar alquileres?
La fórmula utiliza el menor valor entre la inflación general, la inflación subyacente y una tasa anual media ajustada, calculada según un esquema específico. Por ejemplo, para noviembre, donde tanto el IPC general como la inflación subyacente se situaron en 2,4%, el cálculo sería:
Mínimo entre 2 + 0,5 * (2,4 – 2) y 2 + 0,5 – (2,4 – 2), lo que da como resultado un 2,2%.
A partir de febrero, el índice se publicará a mediados de cada mes, considerando los datos del mes previo. Por ejemplo, el valor de febrero se conocerá el día 14 y reflejará los datos de enero, y así sucesivamente.
¿A quién aplica el nuevo índice para ajustar alquileres?
Este índice será obligatorio para los contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023, fecha en la que entró en vigor la Ley de Vivienda. Los contratos anteriores seguirán actualizándose según lo estipulado entre las partes en el contrato.
Impacto en el mercado del alquiler
El retraso en la implementación del índice ha generado inseguridad jurídica en el sector. Durante 2024, propietarios e inquilinos no contaron con claridad sobre cómo se actualizarían las rentas tras el vencimiento del tope del 3%, previsto hasta finales de este año. Esta situación afectó tanto a pequeños propietarios como a grandes inversores, quienes encontraron dificultades para planificar y calcular la rentabilidad de sus inversiones.
La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ya había advertido sobre los riesgos de esta demora, señalando que la falta de un marco claro estaba desincentivando las inversiones en alquiler. Según sus análisis, muchos inversores están optando por mercados alternativos donde las reglas son más predecibles.
Reacciones encontradas en el nuevo índice para ajustar alquileres
Desde el Gobierno, el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, defendió la medida. Afirmó que este índice cumple con el mandato de la Ley por el Derecho a la Vivienda y que se desarrollará una herramienta para que tanto inquilinos como propietarios puedan calcular de manera sencilla las actualizaciones de las rentas. Lucas destacó que esta iniciativa aporta transparencia y seguridad jurídica, con el objetivo de evitar aumentos desproporcionados en los alquileres.
Sin embargo, las críticas de economistas y expertos del sector no se hicieron esperar. El economista Miguel Córdoba calificó la fórmula como subjetiva, al incluir parámetros como el 'alfa' (0,5) y el 'beta' (2%), que pueden ajustarse a discreción del Gobierno. Según Córdoba, esto podría derivar en índices que no reflejen la realidad del mercado, afectando negativamente a los propietarios.
Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, también señaló que el índice está diseñado para mantener las rentas por debajo de la inflación, lo que desincentiva la oferta en un mercado ya tensionado. "No es un verdadero índice de referencia del mercado, sino un mecanismo de intervención que limita las actualizaciones de las rentas", afirmó.
Por su parte, José Ramón Zurdo, director general de la ANA, criticó la complejidad de la fórmula y su tardía publicación. Según Zurdo, muchos contratos firmados en 2024 necesitarán ser reajustados para alinearse con el nuevo índice, lo que añade complicaciones adicionales para arrendadores e inquilinos.
Conclusiones ante el nuevo índice
El nuevo índice de referencia nace en un contexto de alta demanda y escasez de oferta en el mercado del alquiler. Si bien su objetivo es proteger a los inquilinos de aumentos excesivos, las críticas apuntan a que podría desincentivar la inversión y complicar aún más un sector ya marcado por la incertidumbre.
Habrá que esperar a la implementación efectiva del índice y su evolución en los próximos meses para evaluar su verdadero impacto en el mercado inmobiliario.
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