Cuando ha expirado el plazo de duración de un contrato de arrendamiento, cuando el inquilino sigue disfrutando de la vivienda alquilada y el propietario de esta tampoco expresa su voluntad de dar por finalizado el contrato de alquiler, se da la tácita reconducción en los contratos de arrendamiento.
Te contamos más sobre esta situación bastante habitual en los alquileres.
¿Qué es la tácita reconducción?
La tácita reconducción es la continuación de la relación contractual que une al inquilino con el propietario de la vivienda alquilada cuando ha vencido el plazo de tiempo fijado en el contrato de arrendamiento, siempre y cuando ninguna de las partes exprese la voluntad de extinguir esta relación.
Esta figura jurídica encuentra su regulación en el Código Civil, en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la Ley de Arrendamientos Rústicos y en el Real Decreto Ley 8/2021 de prórroga de los contratos de arrendamiento por el estado de alarma.
Tácita reconducción en el contrato de arrendamiento
Cuando concluye el contrato de alquiler y el inquilino sigue disfrutando de la vivienda alquilada con el beneplácito o con el consentimiento tácito del propietario del inmueble, se produce la tácita reconducción, de acuerdo con los artículos 1566 y 1567 del Código Civil.
Con la tácita reconducción se crea una nueva relación contractual entre el inquilino y el casero. De esta forma, se extingue el anterior contrato de alquiler y nace una nuevo con las mismas cláusulas y condiciones pero con distinta duración. Además, este nuevo contrato qua nace deja de esta regulado por las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y pasa a regirse por lo establecido en el Código Civil.
Por otro lado, cuando opera la tácita reconducción en un contrato de alquiler, se extinguen las obligaciones que, en virtud de este contrato, tuvieran terceras personas, tal como ocurre con garantes o fiadores, de acuerdo con el artículo 1567 del Código Civil. Estas terceras personas que garantizan el cumplimiento del contrato solo tendrán que seguir en su posición de garantes cuando se hubiera pactado de forma expresa que continúan como tales.
Requisitos para la tácita reducción
Para que se pueda dar la tácita reconducción en un contrato de arrendamiento es preciso que se cumplan los siguientes requisitos:
- Debe existir un contrato de alquiler que no incluya una cláusula que prohíba la tácita reconducción.
- El inquilino debe haber disfrutado de la vivienda alquilada durante, al menos, 15 días después de la finalización del contrato. Se ha de tener en cuenta que no se considerará tácita reconducción al disfrute del inmueble por producirse un retraso en la mudanza o en la entrega de las llaves.
- Es indispensable el beneplácito o tolerancia del arrendador. Esto es: el propietario de la vivienda no se opone al disfrute del inmueble por parte del inquilino una vez finalizado el contrato de alquiler.
- El propietario de la vivienda no ha requerido en ningún momento a su inquilino la devolución del inmueble por la extinción del contrato de alquiler.
- Cuando se produzca la tácita reconducción, ambas partes deberán contar con la capacidad para celebrar un contrato.
¿Cuánto dura la tácita reconducción?
De acuerdo con el artículo 1566 del Código Civil, es preciso que el inquilino disfrute de la vivienda alquilada durante 15 días tras la finalización del contrato de arrendamiento.
No obstante, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece un sistema de prórrogas que se ha de tener en cuenta para poder conocer cuándo se producirá la tácita reconducción. Así pues, una vez ha transcurrido el plazo de duración mínima del contrato de alquiler de 5 o 7 años, se producirá una prórroga tácita por otros 3 años en periodos de 1 año.
En definitiva, para que se produzca la tácita reconducción se han de haber producido antes la prórroga obligatoria y la prórroga tácita.
Por otro lado, los plazos de duración de la tácita reconducción son los siguientes:
- Fincas urbanas: plazo de duración equivalente al que estuviera fijado en el contrato original. Si el contrato original tuviera una duración de 2 años, el nuevo contrato en virtud de la tácita reconducción será de 2 años también.
- Fincas rústicas: plazo de duración necesario para recoger los frutos que la finca diera en una año o, al menos, una vez.
En resumen, la tácita reconducción es una figura jurídica en virtud de la cual se crea un nuevo contrato de alquiler con las mismas condiciones que el anterior. Esto ocurre porque el inquilino sigue ocupando el inmueble alquilado con la tolerancia de su casero.
Fuentes consultadas
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
https://www.mundojuridico.info/tacita-reconduccion-en-el-contrato-de-arrendamiento/