Conocer cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler es una de las primeras cosas que tienen que saber aquellos propietarios de inmuebles que se estén planteando ponerlos en el mercado de alquiler. La ley busca proteger a los inquilinos y darles una mayor estabilidad en lo que respecta a su domicilio y, precisamente por ello, la duración mínima de este tipo de contratos se ha ampliado en los últimos tiempos.
¿Cuál es el tiempo mínimo de alquiler de una vivienda?
La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en 2019, trajo consigo un importante cambio en la duración mínima de los contratos de alquiler, pasando esta a ser de 5 años. Hasta ese momento, el tiempo mínimo de duración del contrato era de 3 años. Como excepción, en caso de que el arrendador sea una persona jurídica (una empresa), la duración mínima se extiende hasta los 7 años.
Lo que no regula la ley es un tiempo máximo de duración del contrato, entendiéndose que este se puede extender todo lo que deseen las partes.
¿Qué duración tienen los contratos de alquiler?
La LAU establece un mínimo de 5 años, pero también reconoce la libertad de las partes para llegar a otros pactos. En la práctica, la mayoría de los contratos se celebran por plazo de un año, para facilitar la rescisión del contrato en caso de que así lo necesiten el arrendador o el arrendatario.
En estos casos, el contrato se va prorrogando anualmente y de manera obligatoria hasta llegar a un total de cinco años, siempre que así lo desee el inquilino.
Si el documento que fija los derechos y obligaciones de las partes no establece ningún plazo concreto de duración, se entiende que el contrato se ha celebrado por tiempo indefinido. Durará, en principio, un año, y luego se irá prorrogando año a año.
Los contratos celebrados antes de entrar en vigor esta reforma de la LAU, y cuya duración fuese inferior a los cinco años, se han ido prorrogando de manera anual y obligatoria hasta alcanzar el nuevo tope mínimo.
Agotado el plazo de duración, si las partes desean seguir manteniendo la relación de arrendamiento, pueden hacerlo mediante la celebración de un nuevo contrato.
¿El arrendatario puede rescindir el contrato?
El inquilino o arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento en cualquier momento, una vez que hayan pasado seis meses desde su celebración. Pero tiene la obligación de comunicarlo al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
Para que el desistimiento del arrendatario no suponga un problema para el arrendador, en algunos casos se penaliza este desistimiento con el pago de una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir en el momento de comunicar el desistimiento.
Si el inquilino no respeta el preaviso de 30 días, puede dejar el alquiler igualmente, pero debe pagar al arrendador esos 30 día de preaviso que no ha respetado.
Por lo que respecta al arrendador, este también puede desistir del contrato de arrendamiento con antelación a la fecha prevista, pero solo puede hacerlo en los casos expresamente previstos en la ley.
Al aproximarse el fin del tiempo pactado en el contrato, si el arrendador no desea prorrogarlo, debe notificarlo por escrito a su inquilino con cuatro meses de antelación. Si es el arrendatario el que ha decidido que no quiere seguir viviendo ahí, comunicará su no intención de renovar con dos meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato.
Al regularse la duración mínima de un contrato de alquiler por ley, lo que se intenta es dar más estabilidad a todas esas personas que han elegido el alquiler como forma de acceder a una vivienda.