Si piensas en adquirir una nueva propiedad, seguramente crees que la única forma de hacerlo es al estilo tradicional, es decir, pagando por ella con dinero. Pero hay otra manera, la permuta de viviendas.
Una figura regulada en nuestro ordenamiento jurídico y que permite el cambio de titularidad de un inmueble, que pasa de manos de una persona a otra, sin que haya dinero de por medio en la operación. Vamos a conocerla más al detalle.
La permuta de vivienda entre particulares
En una compraventa al estilo tradicional, la parte vendedora entrega el inmueble a la parte compradora a cambio de una determinada cantidad de dinero. La permuta implica también la adquisición onerosa de una casa, pero el pago no se hace en dinero sino con otra propiedad.
En la permuta de viviendas cada uno de los propietarios entrega al otro un inmueble. Se trata de un contrato recogido en el artículo 1538 del Código Civil. Como es lógico, para que la operación sea viable, los inmuebles a intercambiar deben tener un valor de mercado similar.
Por ejemplo, imagina que tu casa actual tiene un valor de mercado de 200.000 euros, pero deseas cambiarte de barrio. En ese barrio que te gusta has encontrado a otra persona que tiene una vivienda con una valor de mercado similar al de tu casa, y resulta que ese propietario está buscando una casa en tu actual barrio. En este caso podéis llevar a cabo una permuta.
Al final de la operación, cada uno de vosotros habrá dejado de ser propietario de su vivienda anterior, y ahora tendrá una casa en ese barrio que tanto le interesaba.
Cómo hacer una permuta de viviendas
Para llevar a cabo esta operación hay que cumplir una serie de requisitos. Lo primero es tasar los inmuebles y acordar el precio final de transmisión. Para evitar problemas con Hacienda, el precio debe ser muy similar.
Es importante que las dos viviendas estén libres de cargas administrativas o hipotecarias, y que el último recibo del IBI esté pagado.
En el siguiente paso hay que acudir al notario para hacer la escritura pública de permuta de viviendas. Este documento es el que deja constancia legal de que se ha hecho la transmisión de la titularidad de las propiedades.
Por último, se hacen los cambios correspondientes en el Registro de la Propiedad para que cada vivienda esté inscrita ahora a nombre de su nuevo titular.
En caso de que una de las viviendas, o las dos, tengan una hipoteca pendiente de pago, el precio de cada inmueble, a efectos de hacer la transmisión, será su valor de mercado menos el capital que esté pendiente de amortizar del préstamo hipotecario.
Por ejemplo, si la casa está tasada en 200.000 euros, pero quedan 50.000 euros por pagar de hipoteca, la permuta de viviendas solo puede hacerse con otra cuyo valor sea de 150.000 euros.
En cualquier caso, el banco debe aprobar el cambio de titularidad de la hipoteca, porque esta va a subsistir. Será el nuevo propietario del inmueble el que tenga que hacer frente al pago de la cantidad que queda pendiente de amortización. Este, por su parte, tiene la opción de subrogarse en la hipoteca que ya tenía el anterior titular, o solicitar una nueva hipoteca con la misma entidad bancaria o con otra.
Impuestos en permuta de viviendas
El principal impuesto que hay que pagar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo importe puede variar en función de la comunidad autónoma en la que se encuentren los inmuebles, y también se pueden obtener descuentos en función de las condiciones personales del contribuyente.
Si lo que se transmiten son solares edificables, en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales lo que se aplica es el IVA (21%) sobre el valor del suelo.
También hay que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la plusvalía municipal. Luego, al año siguiente, habrá que tributar por la ganancia o pérdida patrimonial al 18%. Esta se calcula aplicando el tipo de gravamen a la diferencia entre el valor de adquisición del bien que se transmite y el valor tomado en la permuta.
La permuta de viviendas no es una operación compleja, ya que resulta muy similar a la compraventa, pero es bastante desconocida y, precisamente por ello, no es demasiado común.