La nueva ley de alquileres 2023 plantea numerosos interrogantes tanto para los propietarios como para los inquilinos. En realidad, la ley no regula solo este tema, sino que se refiere a la vivienda en general. Lo que ocurre es que el alquiler ha sido uno de los aspectos más complejos de regular, porque hay que buscar soluciones que satisfagan tanto a los propietarios como a los inquilinos.
Ampliación de las zonas tensionadas de alquiler
Las zonas tensionadas de alquiler son aquellas en las que se ha producido un incremento sostenido de los precios del arrendamiento en los últimos años, provocando que los hogares tengan que realizar un gran esfuerzo económico para pagar la renta.
La nueva ley de alquileres 2023 facilita las condiciones para que un barrio sea declarado como zona tensionada de alquiler, lo que permitirá la adopción de medidas de control de los precios.
La declaración requiere que se cumpla una de estas dos condiciones:
- Que el coste medio de la hipoteca o alquiler y los gastos y suministros básicos superen el 30% de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler haya aumentando un mínimo de tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.
En las zonas tensionadas los precios de los nuevos contratos de alquiler estarán regulados y topados, sin importar si las viviendas pertenecen a pequeños propietarios o a grandes tenedores. Aunque el tope aplicable dependerá de la condición que tenga el arrendador.
Nueva definición de grandes tenedores
Otra de las novedades de la ley de vivienda es que se perfila más la diferencia entre grandes tenedores y pequeños propietarios.
A partir de ahora, se consideran grandes tenedores a aquellas personas físicas o jurídicas que sean propietarias de cinco o más viviendas en zonas tensionadas, o hasta 10 viviendas en zonas no tensionadas.
Las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de menos de cinco viviendas, serán consideradas siempre pequeños propietarios.
Límite en la actualización de la renta
Una de las cuestiones más importantes que regula la ley de vivienda es el establecimiento de límites a la hora de subir el precio del alquiler cuando llega el momento de la revisión anual. Con el cambio, la actualización de los alquileres queda desvinculada del IPC y se limita a un máximo del 3% al año.
Está previsto que para 2025 se cree un nuevo índice de referencia para actualizar todos los alquileres, que será más estable y estará siempre por debajo del IPC.
Además, ya no se puede incrementar el precio del alquiler añadiendo gastos como el pago del recibo de la comunidad de propietarios o el IBI.
El casero pagará los honorarios
Hasta ahora, el inquilino tenía que pagar el mes de agencia para cubrir los gastos que implica la intervención de una inmobiliaria en el proceso de alquiler. La nueva ley de vivienda modifica esto y hacer recaer esta carga sobre el propietario, que es quien realmente se está beneficiando de la operación que se está llevando a cabo.
Por su parte, el arrendatario seguirá teniendo que pagar la fianza y la garantía adicional que se le pueda solicitar.
Se limita la libertad de las partes
Aunque en el contrato de arrendamiento siempre prima la libertad de pactos, la ley de vivienda limita esto. A partir de ahora, ya no es posible que el contrato contenga cláusulas que permitan la no aplicación de las medidas que contiene esta norma.
Es decir, que por acuerdo entre las partes ya no se puede ignorar las prescripciones que hemos visto hasta el momento.
La nueva ley de alquileres 2023 no está exenta de polémica, especialmente porque limita los precios y establece nuevas fórmulas de protección de los morosos frente al desahucio, pero también incluye medidas que pueden beneficiar ampliamente a inquilinos y arrendadores.